民间借贷与公证前置的安全性解析

<p >民间借贷与公证前置的安全性解析<span class="Apple-converted-space"></span><br /> <br /> <br /> <br /> 在民间借贷中,用房地产抵押做担保的现象十分普遍。作为不动产登记部门,在办理抵押登记过程中,发现有些抵押当事人诚信状况堪忧,欺诈、侵权现象较为突出,出借人蒙受经济损失的情况时有发生,这在我国目前实行的不动产登记制度来说,要杜绝这些情况的发生还是相当困难的。为此,笔者建议,在民间借贷过程中,对当事人签订的抵押借款合同事项,让公证机构先行审查,进行公证,之后再到登记部门做抵押登记,这对防范不动产登记风险,保护当事人&rdquo;合法权利大有益处。</p> <p><br /> </p> <p >一、 民间借贷陷阱多,抵押登记风险大</p> <p><br /> </p> <p > 在不动产抵押登记过程中,当事人采用不正当手段出具虚假证明、伪造身份证、伪造房屋所有权证申请抵押的例子屡见不鲜,当事人之间恶意串通、编造虚假用途、签订虚假合同,骗得登记的现象也有发生。此外,也有是出借人对抵押登记的政策不熟悉,盲目与借款人签订抵押借款合同,登记一旦获得,抵押人随之找理由加害于登记部门,达到非法获得国家赔偿的目的。</p> <p><br /> </p> <p > 目前,我国还没有出台统一的登记审查标准,如果要求登记机构对每一份案例都要审查无误,几乎不可能。就当前登记部门的管理体制和人员配备情况,要胜任专业审查存在很大的局限性,对当事人之间的民事法律行为有时会涉及到当事人的隐私或法人的商业秘密,登记部门不能审查也无权审查。对申请事项都进行质实审查,既缺乏法律依据,也影响办事效率。</p> <p><br /> </p> <p > 据了解,许多银行在办理抵押贷款时,不仅要对借款人的偿还能力、贷款用途等作深入细致的了解,还要对所签订的抵押借款合同专设部门审核,进行风险评估,以确保所贷款项的安全。由于在民间借贷抵押活动中,抵押当事人对其签订的抵押借款合同是否合法、是否有效,缺乏法律常识,登记部门对抵押当事人签订的形式多样的合同,其合法有效性也不易鉴别,即使工作人员在登记过程中,非故意成者重大过失,只是小小的疏忽,就有可能出现登记错误,引发几十万,甚至几百万的经济损失,从而加大登记机构的责任和风险。</p> <p><br /> </p> <p >二、 公证前置有助于防范登记风险</p> <p><br /> </p> <p > 在不动产抵押登记实践中,对抵押当事人签订的抵押借款合同,由公证机关先行把关,公证员会为确保证明文件的合法有效,对当事人的公证事项履行认真必要的审查,与此同时,在公证过程中,公证员还会帮助当事人完善合同,对不符合政策规定的条款不予公证。因此,笔者认为,合同经公证后,登记部门只需审查当事人申请设立抵押的房屋其房产证是否有假,是否与记载信息相符,是否属已抵押、已查封,所占土地是否已被征收等法律法规限制设定抵押的范围,而对当事人提交的公证合同及其他材料,只作形式审查,即:查阅该公证文书是否由公证机关所出,内容与申请抵押的事项是否相符,其他材料是否齐全等。</p> <p><br /> </p> <p > 原最高院行政审判厅王达博士在《房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务》一书中,针对公证前置审查的作用时指出:&ldquo;由于在公证的过程中,公证人为确定证明文件的真实、合法、有效,已经对相关当事人的主体资格、法律行为的合法性等进行了认真的实质性审查,所以登记机构纵使只做形式审查,也可保障登记的准确性。而对申请人与相对人关于实体法律关系的意思表示不必再进行实质审查。不动产转让、抵押的有关文件经公证后,公证机构自然要对其真实性、合法性、有效性承担责任,在引入公证机制的情况下,登记部门只须进行形式审查便可予以登记,既可提高登记的准确率,又可提高登记的效率&rdquo;。</p> <p><br /> </p> <p > 例如,丈夫用夫妻共有的房屋抵押时,按《城市房地产抵押管理办法》第十九条的规定:&ldquo;以共有的房地产抵押的,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意&rdquo;,如果公证机构已经出具了其妻子同意抵押的公证文书,则登记部门就可以依据该公证文书当作其妻同意抵押的书面证明,就不再需要妻子到场证实。</p> <p><br /> </p> <p >三、 公证错误由公证机构承担责任</p> <p><br /> </p> <p > 《公证法》第四十三条:&ldquo;公证机构及其公证员因过错给当事人、公证事项的利害关系人造成损失的,由公证机构承担相应的赔偿责任;公证机构赔偿后,可以向有故意或者重大过失的公证员追偿&rdquo;。这一规定充分体现了公证过错应当承担的责任。</p> <p><br /> </p> <p > 公证机构的公证人员不仅具有相当的专业水平,可以有效防止公证错误,而且公证机构依照规定建立了责任赔偿金。此外,我国的公证行业已在全行业建立了强制性统一责任保险,保险责任几乎涵盖了公证责任的全部内容,保障了公证行业有足够的赔偿能力。因此,公证机构完全可以担当登记前置的审查责任。如果有公证机构承担实质审查工作,就可以避免登记机构在进行实质审查出现错误而导致的国家赔偿,从而使登记机构从无限的法律责任中解脱出来。出现了公证错误,由公证机关承担赔偿责任,登记机构无责任可言,因而登记机构也不用担心承担了登记事务会导致的赔偿责任。</p> <p><br /> </p> <p >四、 提倡自愿公证与法定公证相结合</p> <p><br /> </p> <p > 公证活动的基本原则之一,就是自愿公证与法定公证相结合,中国人民大学副校长,最高院顾问,物权法主要起草人王利明在建设部举办的物权法讲座中指出:&ldquo;在我国,既没有公证机关前置的实质审查,又要让登记机构进行形式审查,不能很好的防止登记错误。在物权法讨论过程中,确实有很多人主张如果登记机构进行形式审查的话,应当增加一个前置程序,但是大多数人不同意,因为会增加老百姓的登记成本。是否公证由当事人自己选择&rdquo;。由此可见,物权法没有明确公证前置的理由是不想增加老百姓的负担。但无论从登记部门,还是从当事人利益出发,为很好的防止登记错误,当事人自愿选择公证,是值得提倡和鼓励的。自愿公证的作用和效力与法定公证没有任何区别。近年来,笔者发现当事人选择自愿公证的事项日趋增多,为了更好地保护自身合法权益不受损害采取的一种自我保护措施。当事人自愿选择公证,表面上费时又费钱,实际上反而减少了许多因合同无效而造成的不必要的经济损失。</p> <p><br /> </p> <p > 在登记过程中,当事人的行为无时无刻地影响着登记行为,当事人在追求利益最大化的驱使下,欺诈、恶意交易等违法行为必然会阻碍登记制度。因此,笔者认为,为了防止恶意登记及当事人恶意违法,在登记前首先由公证机关进行实质性审查,在目前登记部门还没有建立赔偿基金的情况下尤其重要。然而,作为国家法律也不能硬性扩大法定公证的范围,例如对处置不动产时,是否对每一事项都必须公证,笔者也不这样认为,因为这样会使交易成本增加,不利于交易的健康发展。因此,笔者建议,在以后制定《不动产登记法》时,应当根据具体事项,如在民间借贷过程中,对当事人签订的抵押借款合同推行法定公证,这样不仅将登记审查纳入了法律规范的范畴,同时也实现了责任和风险的转移。<br /> <br /> <br /> <br /> </p>
RangeTime:0.006951s
RangeMem:215.6 KB
返回顶部 留言